نضبط ثمن البيع
الانطلاق من الثمن المصرح به في عقد البيع، ثم طرح مصاريف البيع التي يتحملها البائع ولديه ما يثبتها، مثل السمسرة وتحرير العقد. سلطة الإدارة في مراجعة الثمن المصرح به قائمة إن لم يوافق القيمة المعتمدة لديها.
نطاق الحاسبة
2026بيع عقار في المغرب خلال 2026
لمن اشترى عقارًا باسمه ثم يريد تقدير ضريبة الربح عند بيعه. تعرض الأداة حساب البيع العادي، وتفصل حالة السكن الرئيسي بشرط تأكيد الاستعمال والمدة. معاملات إعادة التقييم المنشورة لسنة 2026 مضمنة للشراء ابتداءً من 1990.
الضريبة التقديرية—أدخل الأرقام ثم احسب
من أين يأتي الرقم؟
ثلاث خطوات قبل معرفة الضريبة
تسمى هذه الضريبة عادة «ضريبة الأرباح العقارية». قد يظهر ثمن بيع كبير في العقد مع ربح ضريبي صغير؛ لهذا لا يكفي طرح ثمن الشراء مباشرة من ثمن البيع.
نعيد تقييم كلفة الشراء
يضاف إلى ثمن الشراء 15٪ كمصاريف اقتناء جزافية، أو مبلغ موثق أعلى من هذه النسبة. يضرب المجموع في معامل سنة الاقتناء المنشور لعمليات سنة 2026. المصاريف الاستثمارية المثبتة تُدرج بسنة صرفها إذا أدخلتها.
نقارن الضريبة بالحد الأدنى
يُحسب 20٪ من الربح الصافي الموجب، ثم يُقارَن بـ3٪ من ثمن البيع في البيع العادي الخاضع للضريبة. قد تدفع الحد الأدنى حتى إن كان الربح الحسابي صفرًا. في السكن الرئيسي المؤهل لقيمة بيع تفوق 4 ملايين درهم، للجزء الزائد قاعدة خاصة.
مثال من الحاسبة
شراء سنة 2020 ثم بيع سنة 2026
اشتريت عقارًا بـ600,000 درهم، وبعته بمليون درهم، دون مصاريف بيع أو أشغال إضافية. مصاريف الاقتناء الجزافية 90,000 درهم؛ يصبح أصل التكلفة 690,000. معامل 2020 لسنة البيع 2026 هو 1.164، فالتكلفة المعاد تقييمها 803,160 درهم.
الربح الصافي196,840 درهم
20٪ من الربح39,368 درهم
3٪ من ثمن البيع30,000 درهم
التقدير وفق هذا المثال39,368 درهم
ما الذي يغيّر النتيجة؟
راجع هذه الحالات قبل توقيع البيع
السكن الرئيسي
الإعفاء العام يرتبط باستعمال العقار سكنًا رئيسيًا خمس سنوات على الأقل عند البيع، وبشروط إضافية نصت عليها المادة 63. إذا زاد ثمن البيع على 4 ملايين درهم، يطبق حد أدنى 3٪ على الجزء الزائد وحده. السكن الاجتماعي له مدة خاصة قد تكون أربع سنوات؛ لا تعتبر اختيار «السكن الرئيسي» في الحاسبة فحصًا آليًا لاستحقاق الإعفاء.
العقار الموروث أو الموهوب
ثمن اقتنائك شخصيًا ليس معيارًا مناسبًا في كل حالة إرث أو هبة؛ المدونة تحدد طرقًا خاصة لقيمة الاقتناء. هذه النسخة موجهة لمن اشترى العقار بعقد شراء، فلا تدخل قيمة تقديرية من عندك لتحصل على مبلغ يبدو نهائيًا.
أشغال تمتد لسنوات
احتفظ بالفواتير وتواريخ الأداء؛ قد تختلف سنة الإنفاق عن سنة الشراء. إن امتدت أشغال التحسين أو فوائد التمويل المسموح بها لعدة سنوات، تحتاج كل سنة إلى معاملها. اترك هذه الخانة صفرًا واطلب حسابًا مفصلًا بدل دمج كل المبالغ في سنة واحدة.
بيع بثمن صغير أو بيع متكرر
تنص المادة 63 على حالة إعفاء للبيوع العقارية التي لا تتجاوز قيمتها الإجمالية 140,000 درهم خلال السنة المدنية. الأداة لا تعرف عمليات البيع الأخرى التي أجريتها، لذلك تعرض تنبيهًا في هذه الحالة ولا تقرر الإعفاء عنك.
دفتر البيع
ما الذي تضعه أمامك قبل الحساب؟
خذ الأرقام من الوثائق، لا من الذاكرة أو من الثمن الذي تنوي إعلانه في الإشهار. الفارق بين ثمن البيع الصافي وكلفة الشراء المعاد تقييمها قد يتغير بفواتير احتفظت بها منذ سنوات.
جهة الشراء
- عقد الشراء والثمن المسجل فيه، مع سنة الاقتناء الفعلية.
- مصاريف الاقتناء: تعتمد الحاسبة 15٪ من الثمن تلقائيًا؛ إذا أثبتت مصاريف أعلى، أدخل المبلغ الكامل بدل النسبة الافتراضية.
- فواتير البناء أو التحسين وسنة صرف كل مجموعة. لا تضع صيانة عادية بلا تحقق من أهليتها ضمن الاستثمار.
جهة البيع
- الثمن الذي سيظهر في عقد البيع، لا صافي ما سيصل إلى حسابك بعد سداد قرض شخصي.
- مصاريف البيع التي تحملتها وتملك إثباتها، مثل الوساطة وأعمال تحرير العقد.
- في حالة السكن الرئيسي: وثائق الاستعمال وتاريخه، وهل سبق الاستفادة من الإعفاء ضمن المدة المعنية.
حالتان مختلفتان
لماذا قد تظهر 3٪ حتى حين لا يوجد ربح؟
حساب الربح وحده لا يحسم ضريبة بيع عادي خاضع. الحد الأدنى في المادة 144 يُقارن بنتيجة 20٪ من الربح. أما السكن الرئيسي المستوفي للإعفاء، فله معاملة أخرى فوق عتبة 4 ملايين درهم.
بيع عادي دون ربح محسوب
شراء في 2025 بثمن 900,000 درهم. تضاف مصاريف اقتناء جزافية 135,000 درهم، ومعامل 2025 هو 1. بيع في 2026 بمليون درهم، دون مصاريف إضافية: الكلفة 1,035,000 درهم، فلا يظهر ربح صافٍ في المثال.
20٪ من الربح: 0 درهمالحد الأدنى: 30,000 درهمالتقدير هنا 30,000 درهم إذا كانت العملية خاضعة للضريبة ولا ينطبق إعفاء.سكن رئيسي مستوفٍ للشروط
إذا ثبتت شروط إعفاء السكن الرئيسي وكان ثمن بيعه 4,500,000 درهم، فالحد الأدنى الخاص يحسب على الجزء الزائد عن 4 ملايين: 500,000 × 3٪. لا تعامل الحاسبة هذا المثال مثل بيع عادي وتطبق 3٪ على 4.5 ملايين كاملة.
الجزء الزائد: 500,000 درهمالحد الأدنى الخاص: 15,000 درهمتحديد أهلية الإعفاء يحتاج فحص الاستعمال والمدة والوثائق.أسئلة قبل التصريح
تفاصيل تغير فهم الناتج
هل أكتب مصاريف الاقتناء 15٪ بنفسي؟
اترك الخانة الاختيارية فارغة فيطبق الحساب 15٪ من ثمن الشراء. أدخل مبلغًا موثقًا فقط إذا كان أعلى من هذا المقدار؛ لا تدخل 15 على أنها 15 درهمًا ولا تدخل قيمة النسبة مرتين.
لماذا تضربون ثمن الشراء في معامل سنة قديمة؟
لأن المادة 65 تنص على إعادة تقييم كلفة الاقتناء وفق معامل سنة الشراء المنشور لسنة البيع. عقار اشتُري سنة 2020 لا تُحسب كلفته في بيع 2026 كما لو كان ثمن الشراء حديثًا.
هل أستطيع جمع فواتير الإصلاح على مدى عشر سنوات في خانة واحدة؟
لا. لكل سنة معامل إعادة تقييم يختلف عن الأخرى، وبعض المصاريف قد لا تدخل أصلًا ضمن النفقات المعتمدة. خانة المصاريف الإضافية تقبل دفعة موثقة من سنة واحدة؛ للمبالغ المتفرقة تحتاج تفصيلًا مستقلًا.
العقار موروث؛ ما الثمن الذي أضعه في خانة الشراء؟
لا تستخدم ثمنًا تتخيله أو ثمن شراء المورث مباشرة في هذه النسخة. المادة 65 تتضمن قواعد لقيمة الاقتناء في الإرث، وترتبط قيمة يوم الوفاة بالمستندات. اطلب تحديد الأساس المناسب قبل استعمال الحاسبة.
المراجع الرسمية وحدود الاستعمال
راجع المبلغ مع الموثق أو المصالح الضريبية على ضوء العقود والفواتير ووضع السكن. النتيجة هنا تقدير مبني على المعطيات المُدخلة، ولا تُعد تصريحًا ضريبيًا أو قرارًا بالإعفاء. آخر مراجعة: 30 شتنبر 2026.